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正在全(quan)球资本追逐(zhu)AI狂潮，而川普的关(guan)税“乱拳”扰动跨境活动性(xing)的混沌时(shi)候，敏锐的投资者正将目光聚焦到“现金流资产”，以期正在风险收益中找(zhao)到均衡。
而近日，招商局商业房(fang)托基金（1503.HK）发布的2024年度业绩为市场带来了标杆效应。
这份(fen)财报继续验证了招商局商业房(fang)托基金（简称(cheng)“招商房(fang)托”）的“抗击打本领”，其更暗(an)含着一套穿越周(zhou)期的谋划(hua)方法论：以强运营匹敌市场颠簸，用财务规律筑牢风险底线。
1、业绩韧性(xing)凸显，资产运营与财务优化并举
从财报数(shu)据来看(kan)，招商房(fang)托焦点(dian)财务目标表现抢眼，亮点(dian)如下(xia)：
其一，收益增(zeng)长稳健(jian)。
年内，招商房(fang)托年度收益总额达5.29亿元群众(zhong)币，同(tong)比增(zeng)长8.2%；物业收入达3.84亿元，同(tong)比增(zeng)长8.1%。
结合整体内部环境，不丢脸到，商业地产市场的整体景气宇(yu)仍旧(jiu)较(jiao)低，写字楼市场受害供(gong)给过(guo)剩和需求疲(pi)软承压明显。正在此背景下(xia)，招商房(fang)托经过(guo)策略性(xing)的谋划(hua)调解，波动了业务基础盘。
（来源：公司资料）
其二，分配本领增(zeng)强。
此次财报公司可供(gong)分配收入达1.17亿元，同(tong)比增(zeng)长23.2%。分配率达9.2%，较(jiao)上年增(zeng)加2.3个百(bai)分点(dian)。对比行(xing)业不少公司下(xia)调分配比率，招商房(fang)托成为仍然保(bao)持分配率提(ti)升(sheng)的“多数(shu)派”。
（来源：公司资料）
从上述(shu)数(shu)据不丢脸到，招商房(fang)托交出的成绩单可圈(quan)可点(dian)，而这一成绩的取得，正在笔者看(kan)来，源于(yu)其正在资产运营、财务经管上的系统性(xing)冲破。
资产运营方面来看(kan)，面临市场的阶段性(xing)调解，招商房(fang)托并未堕(duo)入被动，而是经过(guo)差异化运营策略打开新局势。
结合公司底层资产运营情况来看(kan)，一方面公司锚定科技、健(jian)康(kang)等新兴产业，受害深圳硬科技产业集聚带来的强劲需求，开释增(zeng)长动能。现实上，得益于(yu)招商房(fang)托正在区域产业集群的卡位优势，也为其提(ti)供(gong)了高于(yu)同(tong)业的订价权，实现更高的租金坪效，带动谋划(hua)利润率的提(ti)升(sheng)。
财报显示，已往的2024年，公司整体物业组合的出租率达90.6%。其中，写字楼物业中，科技大厦及科技大厦二期项目出租率分别达到了100%、99.8%。招商局航华科贸中心的出租率达到94.0%，较(jiao)上年提(ti)升(sheng)12.1个百(bai)分点(dian)。
从写字楼物业明细来看(kan)，来自(zi)健(jian)康(kang)医疗、科技与信息(xi)技能、金融租户贡献的月租金收入占比凌驾50%。这些(xie)优质潜力租户不仅为公司带来了波动的现金流，还提(ti)升(sheng)了物业组合的整体品质和抗风险本领。
（来源：公司财报）
另一方面，公司紧握消费(fei)复(fu)苏(su)趋向，经过(guo)业态焕新与精准营销，提(ti)升(sheng)出租率，带动批发收入增(zeng)长。财报显示，公司批发收入占比提(ti)升(sheng)到20%，跟着收入布局的优化，也进一步增(zeng)强了公司红利的波动性(xing)和抗风险本领。
财务策略方面，招商房(fang)托经过(guo)低成本融资置换和精细化成本管控(kong)，连续夯实收益基础，财务真个主动经管也为分配韧性(xing)提(ti)供(gong)了强力支(zhi)撑，进一步夯实了公司的整体谋划(hua)平安性(xing)。
财报显示，已往一年，招商房(fang)托融资成本为1.32亿元，同(tong)比下(xia)落3.9%。而截(jie)止2024年末，其总借款净额为40.86亿元，资产欠债(zhai)率为40.5%。值得一提(ti)的是，招商房(fang)托于(yu)2025年1月24日还完(wan)成了群众(zhong)币41亿元贷(dai)款置换，融资成本下(xia)落了37个基点(dian)，年节省利息(xi)达到1480万元。
2、政策东风与内生变革共振
站正在2025年的新起点(dian)，笔者以为招商房(fang)托的代价发展(zhan)逻辑愈发清晰，可以从如下(xia)几个方面来挖掘公司的机会(hui)所(suo)正在。
其一，政策盈余加持。
当(dang)下(xia)，陪同(tong)地方“适度宽松货币政策+主动财务政策”组合拳逐(zhu)步发力，商业地产作为经济复(fu)苏(su)的重(zhong)要载体，无望正在消费(fei)刺激、产业进级、城市更新等范畴得到增(zeng)量资金支(zhi)持，招商房(fang)托将连续受害市场大环境的向好(hao)，正在顺周(zhou)期中，收获“贝塔”行(xing)情机会(hui)。
其二，资产焕新动能。
跟着公司资产改造步入新阶段，并连续增(zeng)强主动经管本领，拓展(zhan)租户资本，挖掘多样化的市场机遇，公司无望进一步开释发展(zhan)动能。
从花圃(pu)城的改形成绩来看(kan)，也已履历证了公司优化资产兑现业绩增(zeng)长的潜力。财报显示，花圃(pu)城正在经历完(wan)2023年的进级改造后，运营情况及客流量连续冲破，出租率达到93.5%，同(tong)比提(ti)升(sheng)19.8个百(bai)分点(dian)。
其三(san)，融资成本优化。
从市场环境来看(kan)，全(quan)球首要经济体的货币政策宽松，市场利率下(xia)行(xing)，为商业地产REITs提(ti)供(gong)了有(you)益的融资环境。未来陪同(tong)招商房(fang)托主动借助活动性(xing)窗口期推动欠债(zhai)布局的优化，无望进一步低落融资成本，提(ti)升(sheng)财务灵活性(xing)和红利本领。
最后，扩(kuo)募想象空间(jian)。
招商蛇口（1979.SZ）作为招商房(fang)托的大股东，其正在国内特别是大湾区具有(you)众(zhong)多运营成熟的写字楼、商业地产，思量到当(dang)前做强做优做大国有(you)资本和国有(you)企业的背景下(xia)，不清除(chu)后续相干资产的注入。这不仅将进一步提(ti)升(sheng)招商房(fang)托的经管范围，也将有(you)助于(yu)优化其资产组合，并与现有(you)资产形成互补，提(ti)升(sheng)整体运营服从和办事质量，夯执行(xing)业优势地位。
3、结语
当(dang)前招商房(fang)托股价1.27港(gang)元对应PB仅0.41倍、分配收益率达9.2%，结合富途各REITs的股息(xi)率表现来看(kan)，公司派息(xi)优势显著，平安边际与收益弹性(xing)兼备。
（来源：富途行(xing)情，截(jie)止3月18日）
展(zhan)望后续，跟着深圳写字楼市场供(gong)需逐(zhu)步均衡、消费(fei)复(fu)苏(su)传导至租金企稳，招商房(fang)托无望迎来“估值修复(fu)+分配增(zeng)长”的戴维(wei)斯双击。
总的来看(kan)，“正在不确定中寻(xun)找(zhao)确定性(xing)”正是REITs投资的精华所(suo)正在。招商房(fang)托以央企资本为盾、以运营革新为矛，正在逆(ni)周(zhou)期中展(zhan)现出难得的战略节奏感(gan)。
当(dang)市场还正在争辩(bian)“底正在何处”时(shi)，聪明的资金早已从这份(fen)财报中读懂(dong)了代价重(zhong)估的序章。
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